マンション売却時にかかる税金・控除
マンション売却にかかる税金・控除
譲渡所得税・住民税
利益（譲渡所得）は下記のように算出します。
譲渡所得：マンションの売却価格—売却費用（取得費＋譲渡費用）
取得費：以前購入した際にかかった購入代金や税金。購入代金のうち、建物については築年数が経過するに連れて価値が下がっていくため、売却時点での減価償却分を差し引く必要があります。マイホームとして住んでいたマンションの場合は、法定耐用年数の1.5倍の年数による定額法の償却率を適用します。
譲渡費用：売却にかかった仲介手数料、その他売却のために直接要した費用。
課税譲渡所得：譲渡所得—特別控除（最大3000万円まで）
実際に住んでいたマンションを売却する場合は、譲渡所得から最大3000万円まで控除されます。
※特別控除を受けるための適用要件があります。
参考：国税庁「マイホームを売ったときの特例」
●譲渡所得が3000万円を超える場合の税率
マンションを所有していた期間に応じて税率が異なります。
長期譲渡（5年超）の税率：20.315%（所得税15.315%・住民税5%）
短期譲渡（5年以下）の税率：39.63%（所得税30.63%・住民税9%）
※所有期間は、譲渡した年の1月1日現在で計算します。
※所得税には、復興特別所得税2.1％を含む（2013年〜2037年の期間）。
損益通算・繰越控除
マンションを売却する際に譲渡損失が出た場合、一定の要件を満たしていれば、所得から繰り越し控除できます。売却した年の所得よりも譲渡損失が大きい場合には、控除しきれなかった分を翌年以降に繰り越して、最長3年間所得から控除できます。
※所有期間5年以上で2017年12月31日までに売却した場合に適用。
【譲渡所得】売却して利益が出た場合
2009年に3,800万円で購入した新築マンションを、2016年1月に4,500万円で売却した場合
⇒試算
譲渡所得680万円＝（売却価格4,500万円−売却時諸費用150万円）−（購入時の物件価格3,800万円＋購入時の諸費用120万円−減価償却費250万円）
⇒「3000万円の特別控除」（※一定条件あり）により、譲渡所得3000万円以下は税金0円となる。
【損益通算・繰越控除損失】売却して損失が出た場合
2007年に6,000万円で購入した新築マンションを、2016年1月に3,000万円で売却して2,800万円の譲渡損失があった場合（給与所得500万円の会社員）※年収800万円程度を想定
※譲渡損失は、以下のように翌年以降3年間繰り越して所得から控除できる。
◎2016年分
給与所得500万円−譲渡損失2,800万円 所得税全額還付：繰越額2,300万円
◎2017年分
給与所得500万円−繰越控除2,300万円 所得税全額還付：繰越額1,800万円
◎2018年分
給与所得500万円−繰越控除1,800万円 所得税全額還付：繰越額1,300万円
◎2019年分
給与所得500万円−繰越控除1,300万円 所得税全額還付：適用終了
——マンションを買い替える場合、売却利益が出る場合と損失が出る場合が考えられますが、これにも税金がかかるのですね？
平野さん売却して譲渡所得が出たとしても、最大3000万円までの特別控除枠があります。その枠内であれば税金はかかりません。もし譲渡所得が3000万円を超えても、マンションを所有していた期間が5年を超えていれば税率が低くなります。もし損失が出た場合でも、所得から最長3年間の繰り越し控除が適用されます。損失がわかっていて買い替えする人は少ないとは思いますが。
マンション賃貸にかかる税金
転勤などで購入したマンションに住めなくなった場合は、マンションを賃貸に出すのもひとつの方法です。マンションを賃貸に出した場合には、給与所得にプラスして不動産所得を計上した所得金額に課税されます。
マンション賃貸にかかる税金
●課税所得金額＝給与所得＋不動産所得—各種所得控除
課税所得金額に応じて所得税と住民税がかかります。
※課税される所得金額の税率と控除額は以下表組みを参照。
※賃貸に出す時点で、住宅ローン控除は適用されません。
●不動産所得の金額＝総収入金額－必要経費
総収入金額：家賃、礼金、更新料、管理費・水道光熱費、駐車場代・駐輪場代など
必要経費 ：住宅ローンの利子部分、減価償却費、固定資産税、都市計画税、購入諸費用、管理費、修繕積立金、賃貸に伴うリフォーム費用など
| 課税される所得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円超〜330万円以下 | 10％ | 97,500円 |
| 330万円超〜695万円以下 | 20％ | 427,500円 |
| 695万円超〜900万円以下 | 23％ | 636,000円 |
| 900万円超〜1,800万円以下 | 33％ | 1,536,000円 |
| 1,800万円超〜4,000万円以下 | 40％ | 2,796,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 4,796,000円 |
（平成28年4月1日現在法令等による）
参照：国税庁ホームページ「所得税の税率」
【不動産を貸したときの税金】※年収800万円程度を想定する場合
家賃収入（年額）180万円・必要経費（管理費・修繕積立金・減価償却費などを含む）120万円・不動産以外の所得金額500万円の場合 ※減価償却費は実質負担なし
・不動産所得60万円＝家賃収入（180万円）－必要経費（120万円）
・課税所得金額560万円
・所得税額692,500円（家賃収入増の代わりに所得税は120,000円アップ）
——せっかく購入したマンションも、地方へ転勤になって住めなくなったら、やはり賃貸に出す方が良いのでしょうか？
平野さん空き家にしておくよりも賃貸に出す方が、賃貸収入が入ってくる分メリットがあります。賃貸に関わる費用はたとえば住宅ローンの利子部分や建物の減価償却費も必要経費として認められるので、サラリーマン大家さんとしてきちんと必要経費を計上して確定申告してください。確定申告によって、所得税の還付が受けられるケースも多いと思います。賃貸に出す場合には、あらかじめ税金についてもしっかり調べておきましょう。但し、住居用でなくなった時点で10年間の住宅ローン控除は適用期間中でも受けられなくなりますので、その点は注意してください。
将来の中古市場でも、資産価値がある“選ばれるマンション”へ
——マンション購入に関するさまざまな税金をきちんと知っていれば、家計の予算も考えておけますね。これからマンション購入を考えている方は、どのような点を配慮して選べばいいのでしょうか？
平野さん「市場の流れとして、これからは国も民間も中古マンションの資産価値を評価する体制に動きつつあります。新築で購入した後、中古になっても“選ばれるマンション”であるかどうかを、マンション選び判断基準にする方法はありますね。それには、立地、しっかりした修繕計画と管理、コミュニティの存在が重要な鍵となってきます。もちろんハード面で信頼できる品質であることは必須ですので、マンションのブランド力も大きな価値になってくるはずです。これからマンションを選ぶ方は、将来的な資産価値や中古市場での競争力にも目を配ってみると良いと思います。
マンション購入にかかる税金は、ライフプランをシミュレーションするときに大まかに組み込んでおけば、あとで焦ることもなさそうです。購入後の維持費に、固定資産税や都市計画税という継続的にかかる税金についても入れておきたいものですね。
ライフプランの組み立て方や、住宅ローンについては、以下のMAJOR’S Column記事も参考にしてください。
⇒マンション購入の前に！4つのポイントをおさえて見えてくる家族のライフプラン
⇒マンション購入の住宅ローンは固定か変動か？実践型FPの北野琴奈さんにきいてみました
【MAJOR7で新着物件を見てみよう！】
⇒新着物件特集を見る
記事監修：平野雅之
※本原稿は、2017年3月29日現在の情報に基づいて作成しています。税制が変更となる場合や、要件によっては適用されないケースもあります。詳しくは税務署などにお問い合わせください。
※モデルケースの算出金額はあくまで目安です。算出税額は個々のケースによって異なります。詳しくは管轄の事務所へお問い合わせください。
取材内容は2017年3月29日現在のもので変更になる可能性があります
