それでは、まず「資産価値」とは何でしょうか。マンションを不動産としてみれば「資産価値」は、そのリセールバリューの高さと収益性の高さと考えることができます。つまり“高く売れるか”と“高く貸せるか”で、共通するのは住宅としての“ニーズがどれだけ高いか”です。「そのマンションに住みたい」とか「そのマンションを買いたい」と考える人が多ければ多いほど売り手・貸し手には有利な条件となり、結果として“資産価値が落ちない”わけです。

続いて、“資産価値が落ちにくい街”の立地条件を考えてみます。広い範囲で立地条件を考えた場合、マンションの価格は原則として郊外に向かえば向かうほど低くなっていきます。もちろん郊外でも周辺エリアの中核になっているような街は相対的に高い価格になりますが、大まかな価格動向では都心部ほど高額です。価格が高いということは、裏を返せば価格が高くてもニーズがあるということ。少し乱暴に言えば、価格が高い立地ほどニーズが高いわけです。そう考えると、一般的には郊外に比べて都心の方が住宅ニーズが高く、結果として“資産価値が落ちにくい”と言えるかもしれません。さらに都心と郊外という対比は広い範囲でのものですが、同じエリアの中でも同様のことが言えます。わかりやすい例でいえば、普通の駅よりもターミナル駅の方が、そして同じ最寄り駅でも“駅近”の方が一般的にニーズは高くなります。

東京都心部を相対的に“資産価値が落ちにくい街”として考えた場合、より具体的にはどんな街が当てはまるのでしょうか。答えは、大きく分けてふたつ考えられます。ひとつはいわゆる高級住宅街として知られる街で、古くから邸宅街としての歴史を刻んできたようなところが挙げられます。港区の3A（スリーエー）と称される麻布・青山・赤坂などが代表挌と言えます。その何よりの魅力は都心でありながら閑静な住環境を備えていることや、邸宅街の多くが周辺と比べて高台に位置していることが多いため、比較的開放的な環境を得やすいということ。さらに古くから人が住み暮らしてきた場所であるがゆえに、生活に必要なインフラが過不足なく整っていることも魅力の要素でしょう。

また「湾岸地区」の特長は、先述した3A地区などと比べると比較的抑えられた価格設定であること。もともと倉庫や工場だったところが多く、以前は比較的地価も安かったためマンションとしての分譲価格もそれほど高額なものではありませんでした。ところがインフラも含めた街全体のバリューアップによってエリア全体があまりにも大きな変貌を遂げた結果、左記のグラフの通り、2000年代初頭からから先行して分譲されたマンションは高いリセールバリューを獲得しています。もちろん分譲された時期によって価格動向に変動があるので一定ではありませんが、全ての年において他エリアの平均と比較しても高く、いわゆる“資産価値の落ちない街”の代表格として位置づけることができます。加えて実は「湾岸地区」のマンションは再開発事業などによって、いわゆるタワーマンションのような大規模なものが少なくありません。共用施設や眺望等の付加価値があるため、相対的にニーズが高いということもリセールバリューを維持しやすい一因でもあります。